今年年初以来，英德的房价小幅上涨，到了3月，涨声已越来越大，到了5月，楼价还像疯了一样，很多楼盘上升幅度已达1000元/方，而讨论房价的声音，小虫网也是一搜一大片！

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英德几大楼盘的个人见解

对比过英德好几个楼盘，发现真的没有一个十分满意的，最后，本人还是选择了以下的其中一个，大家可以猜猜。先来说说我对英德好几个楼盘的印象：

龙 湾

龙湾的地理位置还算不错，靠近江边，可以看到想看的风景，但是价格太贵，而且阳台设置的实在太矮，有点压迫症的人，我觉得都很难接受（满分10分，我给7.5分）

臻 景 豪 庭

臻景豪庭的地理位置本人觉得很不错，也有江景房，但是因为向北的房子下面就是人民广场，因此常常受到广场舞的噪音骚扰，可能有些阿姨喜欢跳舞的会觉得很好，但是本人就觉得受不了。价格方面处于英德楼价的中等偏上，喜欢热闹的不妨可以考虑（满分10分，我给8分）

维 港 半 岛

维港半岛和前两个楼盘一样，都是江景楼盘，房价中等，但是居住人数我觉得实在太多，无论是车位还是电梯的使用率都非常高，这就大大增加的电梯和一些供电设施的故障率。而且离一些重点小学，中学较远，不方便小孩读书，但是价格较低，容易入手。（满分10分，我给7分）

丰 华 御 景 城

丰华御景城和维港半岛差不多，但是已经全部售罄，作为二手房的选择也不错，小区的绿化还好，值得考虑。（满分10分，我给7.5分）

锦 花 台

锦花台这个楼盘楼价中等偏上，作为四小的学区房，并且临近城北市场，人民医院，可以说出行方便，但是因为处于教育路和和平路交界处，交通堵塞严重。如果是有车一族，就更加麻烦，建议人医上班、附近的老师，或主要以电动出行的人医在此安居乐户。（满分10分，我给8分）

盛 华 豪 苑

盛华豪苑和锦花台打对面，但是绿化少和非四小的学区房导致了竞争力小于锦花台，并且已经售罄，不过房子的格局相对于锦花台来说，会好些。因此，作为中年人，小孩已经出去读大学或工作的人来说，是一个不错的二手房选择。（满分10分，我给7分）

星 河 国 际

星河国际有点远离市区，但是靠近市政府，体育馆，非常适合政府工作和一些在英红工作的人群居住，也是健身散步的不二之选。（满分10分，我给8分）

碧 桂 园

碧桂园是一个大品牌的楼盘，绿化和房子的规划非常好，而且不用烦恼装修问题。但是远离市区，如果不是有车一族，非常不方便，不管是平时的买菜或者小孩的上学。如果是双职工的家庭，并且小孩已经在外读书或工作，绝对是不二之选。（满分10分，我给8.5分）

碧 峰 华 府

碧峰华府和维港半岛有些相似，都是一个居住人数非常多的楼，维港有的问题，同样会出现在本楼盘，但是价格方面比维港有优势，还有相应的幼儿园，超市和临近的安居宵夜天堂，方便指数会比维港好些。（满分10分，我给7.5分）

月 桂 湖

月桂湖和龙湾有点相似，但是一个是湖景，一个是江景。由于月桂湖靠近政府，七小，华府超市，也是广场舞的聚集地，晚上散步的人非常多，幸福指数较高。但是价格较高，购买难度较大，使他的性价比有所下降。（满分10分，我给8分）

鸿 达 花 园

鸿达花园，无论是幼儿园，小学，中学还是市场，都非常好（由于附近都是学校，所以平时的上课铃声，课间操都会成为一种烦人的声音），人数较多，听说楼房质量一般，楼距密，这也是导致性价比低了的原因。（满分10分，我给7分）

城 市 花 园

城市花园的楼盘也不错，入住人数也相对于碧峰来说也较少，如果安居开多一个西门，能直通七小和市场，就完美了。

以上我仅仅写了我对以上楼盘的看法和个人给的分数。英德还有很多楼盘，我不写的原因有几个，

一、是时间问题。

二、是本人不太了解，不太好写。

三、是有些楼盘和上述的10个楼盘相似度较高（滨江尚品和龙湾，广英和碧峰华府，山水龙城和新天地等等）。

上述都一些个人的见解，房子我觉得最主要还是看地理位置是不是方便自己的生活，然后才是看楼价，钱是赚不完的，但是地理位置选的不好，整个家庭的生活，读书都非常麻烦。

（来自虫友wei181818）

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抛砖引玉，今天，我们也来聊聊

英德房地产一路看涨的历史依据

1、英德市房地产市场起步时间不长

据了解调查，英德市的房地产在2007年开始起步发展。由于2007年全国楼市总体火爆，英德市也迈开了房地产迅速发展的第一步。2007年以前，基本上没有大型房地产开发商到英德市开发房地产，那里的物业主要有当地政府和当地工厂的老板私下建起，楼层不高，普遍在六层以下，两三层最多见。由于没有统筹规划，工厂老板们各自建设，因此建筑风格各异，总体档次偏低。但自2007年房地产业在全国撑起一边天的时候，英德市也同样加入了房地产的投资热。本地老板开始集中进入房地产业，外来的开发商也慢慢进入英德市，房地产业和房地产市场开始了快速的发展。

2、英德市房价增长速度与全国平均水平同步

2007年以前，英德市商品房均价在1000—1500元/平方米。自2007年以后，英德市房地产出现了增长加速的情况，至2009年，英德市商品房均价上升到了2500元/平方米，至2011年，英德市商品房均价达到3400元/平方米。在五年间，英德市楼价涨了接近两倍。

3、英德市房价在广东省内属于较低水平

2010年广东省商品房均价为7006元/平方米，广州市商品房均价为12560元/平方米、佛山市为7822元/平方米、汕头市为4330，而英德市在2010年商品房均价仅为2900元/平方米。由此看出，英德市房价的增长速度虽然与全国水平相对，但是它价格仍然比广东省乃至全国都要低，而且低的幅度不少。

4、政府机关迁至郊区，让地开发商建房

大多数城市发展的模式是：政府在开发区投资大量资金，完善公共基础设施，然后再实行优惠政策，招商引资，最后一个新的建城区诞生。而英德市政府采取了一个非常有特色的城市发展的模式：位于市中心的政府机关用地出让给开发商，政府机关整体往北部开发区搬迁（连原本在市中心的运动场都改为商住用地）。这种模式用在英德市上有着非常好的效果：一来，政府不需要投入大量资金去搞公共基础设施，本来原政府机关的位置配套就十分完善，招商引资就变得非常容易；二来，政府机关集体搬迁到北部开发区，不仅腾出了土地让开发商开发房地产，而且搬迁后利用自身隐形强大行政吸引力，把人流和资金引到北部开发区。自然而然，北部开发区很快因为政府机关的存在、办事人流的增多、消费需求的变大，而变得越来越繁荣。

5、商品房开发成为了英德市发展最快的行业

英德市近几年发展最快的产业就是房地产业。从英德市的城市面貌看出，农业、工业都让位于房地产的开发，一栋栋商品房在几年间拔地而起，在城区望去，基本都是新楼。而商业及其他配套远远落后于商品房发展的速度，房地产开发尤其是商品房的开发在近几年成为英德市发展最快的行业。

英德市房地产市场特征

1、南北差异较大

以浈阳路为界，浈阳路以北是新城区，浈阳路以南是旧城区，几乎所有房地产投资都集中在新城区。因此，新城区商业繁荣，档次较高，有大型商业品牌进驻如沃尔玛等，人流充足，房价增长速度较快。而旧城区基本是英德市本地人居住，建筑均以平房或者两三层自建房为主，底商基本都是小型个体工商户，档次较低，仅满足日常生活需求，但英德市政府方面暂时没有旧城改造的意向。

2、交通出行主要靠摩托车

英德市公共基础建设跟不上房地产发展速度的又一大表现之一就是公共交通不完善。英德市市区出行的公共交通不是合法的公交车，不是合法的出租车，而是没牌照的摩托车。因为英德市的公交线路少，站点少，公交车数量少，导致公交车在英德市非常不受欢迎，每趟的载客率只有50%左右。而英德市的出租车数量本来就不多，而且扎堆非常严重。在汽车客运站，建设路，和平路中路附近就比较多见，但一到旺地与郊区边界，出租车基本销声匿迹。最后出行的公共交通工具只剩下了无牌经营的摩托车。在私人交通这一方面，摩托车还是主力军，但是私家车的数量近年来开始快速增多，尤其在政府机关的单位附近。

3、基本是大户型

英德市商品房户型的偏向性非常突出，基本以110—200平方米为主，如龙山庄、翡翡翠银湾、星海家园等，偶尔有个别楼盘的个别几栋是做60—90平方米，如维多利广场。

4、全部为毛坯房

现在英德市商品房的出品标准是毛坯，在建在售的楼盘基本没有带装修的。可见，英德市房价普遍偏低的原因之一就是全部为毛坯房。

5、入户花园、N+1户型较受市场欢迎

很多开发商都在“花园”上面做文章，均以入户花园、空中花园为卖点，加快楼盘去货的速度。

6、三房、四房较抢手

在楼盘调查中发现，英德市最受欢迎的户型是130左右的大三房，140以上的四房次之。而90左右的两房销量最差。

7、别墅市场空白

在英德市的房地产市场中，别墅项目暂时空白，但从大户型非常受欢迎这种情况分析，别墅市场将会有比较大的需求，可能会是英德市房地产后续发展的一个机会点。

8、商业配套速度跟不上

与其说商业发展得慢，不如说是英德市商品房住宅发展的速度过快。很多楼盘销售一年多，住宅部分很快就售完，但商品部分就剩下大量余货。很多楼盘的底商就算是出售了，也没多少商家进驻。商业发展的速度明显跟不上商品房的发展。

英德市房地产市场特征

1、需求分析

英德市普通打工一族的人均收入为1300元/月，不是商品房的主要购买力。主要购买力有以下这些：

（1）本地工商户老板

本地工商户营业额在近几年增长较大，收入比较客观。

（2）公务员

随着房地产的不断升温，土地价格也水涨船高，政府靠卖地财政收入增加，公务员的收入也相应提高，从政府机关的停车场可以看出了这一点。

（3）其它乡镇生意人

从踩盘调查中发现了某些楼盘的意向登记表里面，很多登记购买意向，下定了诚意金的买家很多来自周边乡镇。英德市是他们小赚一笔后洗脚进城的很好选择。

（4）外地投资者

广佛等地区纷纷出台了限购令，而且主要大型城市的房价早就升到了令人难解接受的地步。处于广东省房价洼地的英德市恰恰就是这些投资者至上之选。而且只要一次性付清，在英德能买多少套就可以买多少套。综合了上面这几张情况，英德市吸引了部分投资者来此买房投资。

2、供给分析

就英德市市区部分即英城镇来说，近年来非常多的新盘开卖，虽然有部分楼盘销量和销售速度还不错，但总体的供给量实在是太大，需要一段消化时间。而且英德市的楼价如今还比较低，使得不少开发商用各种理由和手段纷纷捂盘，伺机提价，其中凤凰城就是一个很好的例子。

小结：英德市市区的开发商集体用捂盘等形式造成房地产市场供不应求的假象，虽然部分楼盘虽然销量不错，但从商品房配套不完善，入住率低，开发商捂盘、房价增幅与当地居民收入增长不匹配，其它产业发展速度跟不上等情况综合分析，这种供不应求应该是暂时的假象，待市场更加成熟后，英德市的供求关系逐渐会趋于稳定。

未来发展趋势

英德市成熟未来发展将会以现在的中心城区为中心，以政府机关的搬迁带动为推力向北发展，北部将成为一个新的行政中心；以大型房地产集体开发为推力向西发展，西部将成为既和平路—建设路商圈后又一个新商业圈；以西江的一河两岸建设为推力，东部临江地带将成为高档豪宅为主的休闲生活区。

英德市房地产以自身低廉的价格和较好的环境吸引着一定量的购房者。因此，英德市未来房价应该还会继续升高，发地产发展前景良好。

无论房价或高或低，还是那句：刚需就买了吧！炒楼的，或许需要考虑清楚。你做了房奴没？你买的房子在哪里，是你自己喜欢的吗？欢迎留言讨论，给想买房的朋友一个参考！

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