普遍的逆城市化个别的大城市化 #S008

| 招商动态 |2017-08-01

殊途同归

最近小密圈技术升级，也不知何时会好，如果要问我问题，只能在分答社区问了，不过时效性不如密圈，毕竟密圈是VIP嘛。

分答社区《房产财富精进指南》，我作为常驻嘉宾，欢迎大家扫码加入：

前几天写的《容积率漫谈#S007》，文中指出，容积率会锚定市中心的所在。

此时，有人发出了疑问：

我们会不会出现像美国那样的逆城市化过程？

白人都住在郊区大房子里，黑人住在市区的高密公寓里？

换句话说，财富多的人在住别墅，贫穷的人挤在市中心这种状态会不会发生？

美国城市郊区住宅

问这句话的人，一定不是北上的居民，八成是二线或者三线城市的人。

因为这种现象就发生在它的身边！

他当然要问啊！

破旧的老城区楼梯房中只剩下孤寡老人、困难户以及小商小贩；

新城区崭新的漂亮电梯小区和万达广场销品茂人气鼎盛；

还有大量本地有钱人在买郊区、海南、山里、湖边等度假地产。

孩子在国外读书，冬天去海南房子住避寒，夏天去山里房子住避暑，平时住在市里万达旁的XX局里面上上班。

这才是一个标准二三线中产的生活日常。

二三线的有钱人在拼命地往大户型低密度社区搬迁改善。

150平太小，要买200平房子住。

有了这样的日常生活，当然会问出来逆城市化的问题！

一）城市与农村最大的区别

我们谈到过，城市与农村最大的区别就是人口密度的高低，如果人口密度降低得过于厉害，各种服务业也就越发难以展开。

如果你去美国、加拿大、英国的小城市（在中国只能叫小镇），除了一家沃尔玛以及几家餐厅酒吧外，整个城市几乎没有什么购物娱乐可言。

国外稍微大点的城市可能也就只有一条有人气的商业街道，其余地方依旧没什么人。

整个英国、可以分为伦敦和非伦敦两个区域。伦敦是城市，其余城市我们可以成为“村子”，“英村”之名可不是乱叫的。

酒店10年装修一次，马路坑坑洼洼，公交车半小时一班，没有大医院，只有小诊所，没有图书馆，当然，家里房子大，你可以在家看书。银行柜台的柜员，小餐馆的老板，十年了，还是他们在做，不换人。

欧美城市街景

社会与科技的发展最大的动力是需求和满足需求，可是在这种国外村里生活，几年后你已经无欲无求了。

移居国外等于“养老”。

我国的县城、地市，因为人口规模和城市规模也不大（当然比“英村”大很多）。经常会发生地段转移，只要市政府、第一人民医院、第一中学开始搬迁，整个城市就开始中心转移，等到新城区万达广场一开，那就是老城区的末日。

只需要5年，新城区就可以将原来的老城区秒成渣渣。老城区的县百货大楼甚至市百货公司、因为其拥挤的马路、破旧的6层楼梯小区迅速地被城市里的中产群体所抛弃。

万达广场就是城市中心

我们都知道，房产投资，买到你的手上就是二手房，如果一个城市人口密度不大，人口总量不多，地段几年就转移，那你手上的二手房可怎么办呢。

没有外地人疯狂涌入，本地年轻人还在往外走，甚至本地的老人冬天也都去了海南，夏天钻进了山里，这样的地方，不仅仅你当初买入的黄金地段商铺备受攻击，住宅也受到牵连。

城市与农村最大地区别，就是人，而且是高人口密度，高人口总量的人。

每到一个城市，看到人挤人的地铁，公交，商业街上天桥无处落脚，共享单车成百上千辆的挤在路边，高德地图上红颜色拥堵路段绵延十几公里，全城红通通的，我都会莫名的兴奋。

如果没有这些，何谈房地产？

二）逆城市化时时刻刻在进行着

当你与成渝人或者其他二三线城市的人聊天，你会发现他们的置业观充满着“逆城市化”的观点。

人口密度越低越好，容积率1以下，别墅、洋房、花园、独立车库；

小区绿化园林建设要小桥流水人家，入户大堂气派，配备管家服务，过道贴砖、管线要美观、人行道地砖要大气高档，有logo；

人们对房子本身的建筑质量极度关心，对除了房子小区之外的城市与地段十分冷漠。

小区周围最好都是空地，农田也可以，老旧建筑最碍眼。

那里的人经常会说：如果我真的有钱，早就住别墅了，谁还住城里。

在这些人眼中，别墅>洋房>小高层>高层，房子的档次纯粹由容积率低还是高决定。

咦？这样的观念，我怎么觉得这么眼熟呢？

这就是逆城市化啊，亲。

二三线城市的人们买房子普遍的持有逆城市化的观点，而且，他们的买房选择也在不断地向逆城市化方向发展。

当北上深的人们不断地一步一步置换到东西海朝、内环、福田南山的时候，重庆成都长沙武汉人却在不断地远离解放碑、春熙路、黄兴路、江汉路。

更不用说三线、四线人的买房选择了，他们买房最看重的就是装修与小区环境，恨不得立刻住到农村里去！

人口流出的城市，当新房供应量大于人们的需求，逆城市化就成为了人们的必然选择，挑剔不可避免，不维权难受，房产基本上没有“金融属性”只有“消费属性”。

三）大城市化时时刻刻在进行着

2016年以前，如同英国分为伦敦和非伦敦一样，天朝分为北上深和非北上深。北上深发生着大城市化，其余城市全都在逆城市化。

正如《平行线的世界#S006》一样，两个区域的人，鸡同鸭讲，对牛弹琴，语言不通，难以交流。

但是随着2016年省城的暴涨，三三线城市的人们口味有了些许变化，随着成都重庆武汉等市中心老破小、老破大的跟涨，人们的新房癌不断得到治愈，市中心的价值得到了再次的挖掘，二手房交易量和占比持续上升。

逆城市化是由于人口的流出造成的，大城市化是由人口流入造成的。

由于全国性人口大流出，仅有少数城市人口流入，因此才发生了全国性的逆城市化和少数大城市的大城市化现象。

北上深

穗蓉渝汉津杭宁

这十座中华城市

就是全国城镇体系中的“十个北京”

他们的大城市化进程还将持续。

他们将是“顶级城市”，正如伦敦不会发生逆城市化一样，顶级城市从来没有逆城市化。

四）顶级城市永不逆城市化

全球城市大致分三种：

权力、金融、IT型服务业城市。工业、制造业在这种城市没什么位置，几百万上千万人都从事着各种服务和管理，虽然工厂不在这里，但是公司的总部在这里。在传统眼光来看，这些城市里的人纸醉金迷，唯独不做“实业”，卖得产品大多是“虚拟产品”。尚若再有权力加持，就如同开挂，美国的华盛顿原来仅仅是个前十都排不进的小城市，但是随着首都光环不断加身，现在已经默默地发展成了全美第四的大城市。

这种城市的地产很有前途，不会发生逆城市化。

制造业、工矿业、资源型城市。这种城市如同底特律一样，会成为“锈带”，因产业资源而兴，也因产业资源而废。当前的东北和西北，都面临着“锈带”的问题。

人口不断逃离，发生逆城市化。

还有一类就是历史上自然形成的城市。人口聚集，自带工商业，而成州府，近代成为了地市、县城，并凭借着招商引资小有成就。虽然这些城市发展没有东北、西北那样翘脚偏科，但是因为历史原因，失去了城市级别、人口规模与交通枢纽等机遇。在马太效应下，这种城市面对着更高等级工商业城市的竞争，人口不流入，发生逆城市化。

我国有332个地级行政区，2860个县级行政区。

直辖市、省会、计划单列、市委书记兼省委常委的城市，总共不过50个左右，排除西北、东北以及云贵桂等边缘地区，剩余仅20几个城市。

也就是说，全国3000多个城市里，除了20几个城市人口流入并权力等级足够高外，都处于人口流出或者发展有瓶颈的状态。

这决定了全国性逆城市化与个别城市大城市化并行的态势。

现在的城市化，已经不是从农村转移人口，早就是从别的城市吸引人口了。

若不是绝大多数城市发生逆城市化，哪来的个别城市大城市化，房地产金融化呢？

这是一个硬币的两面，殊途同归。

现在的新闻都在报道一些边远地区的村子，只剩下几个老人，马上整个村子都会荒废。